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潤(rùn)田團(tuán)隊(duì)
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優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變資源利用方式，是政策的明確指向。圍繞節(jié)約集約用地，安徽省人民政府印發(fā)了《安徽省批而未供、閑置和工業(yè)低效土地全域治理攻堅(jiān)行動(dòng)方案》。
為落實(shí)行動(dòng)方案，省自然資源廳下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地調(diào)查入庫(kù)、再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃編制工作的通知》，開(kāi)展新一輪城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查及再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃編制工作。
5月21日上午，我司為了更好地服務(wù)全省建設(shè)用地項(xiàng)目對(duì)城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查和再開(kāi)發(fā)規(guī)劃編制工作，特邀行業(yè)專(zhuān)家開(kāi)展專(zhuān)題交流學(xué)習(xí)提升，將從三個(gè)方面出發(fā)，提供思路流程參考。
一、對(duì)于城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地如何開(kāi)展調(diào)查？
主要分為調(diào)查內(nèi)容、調(diào)查方法、調(diào)查流程三個(gè)方面進(jìn)行：
調(diào)查內(nèi)容是指在全省范圍內(nèi)所有2021年度變更調(diào)查成果中的建設(shè)用地，根據(jù)城鎮(zhèn)功能分區(qū)發(fā)展定位或者是鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）為單位，以建設(shè)用地最小的單元空間要求在“三調(diào)”變更調(diào)查圖斑基礎(chǔ)上結(jié)合地籍圖和供地信息，對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用情況、企業(yè)信息、土地批供信息、相關(guān)規(guī)劃和約定信息進(jìn)行調(diào)查。
調(diào)查方法是基于現(xiàn)有土地利用現(xiàn)狀圖、地籍圖、采用資料判讀等方式錄入建筑面積和其他信息。
調(diào)查流程要圍繞組織架構(gòu)、組織任務(wù)、總體任務(wù)和具體任務(wù)分為以下幾個(gè)方面開(kāi)展：制定方案 、人員培訓(xùn) 、資料收集 、地圖制作、調(diào)查區(qū)劃分（城市功能分區(qū)）、企業(yè)信息整合 、地塊信息整合等。
二、調(diào)查完成后，針對(duì)各地實(shí)際情況進(jìn)行低效用地認(rèn)定和再開(kāi)發(fā)規(guī)劃。
城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的根本目的應(yīng)該是：促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，優(yōu)化城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)布局調(diào)整，深化土地管理制度改革，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量新型城鎮(zhèn)化。在這樣的情境下，該如何認(rèn)定城鎮(zhèn)低效用地？
由于不同的地區(qū)，在土地利用和畝均收益方面差異很大，事實(shí)上對(duì)于城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地的認(rèn)定也沒(méi)有定論，只能提供以下思路進(jìn)行參考：
土地利用強(qiáng)度、用地效益、基礎(chǔ)設(shè)施配套水平、房屋建設(shè)質(zhì)量，安全生產(chǎn)、環(huán)保、消防等利用現(xiàn)狀和規(guī)劃協(xié)調(diào)性等。
制定地方認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，多部門(mén)集體參與、會(huì)審，并由地方政府以文件形式進(jìn)行明確，形成城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地處置清單。
在城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)規(guī)劃利用上，不同的地區(qū)在模式設(shè)計(jì)上差異很大，事實(shí)上各地已形成因地制宜、分類(lèi)型、多途徑推進(jìn)的模式。
規(guī)劃內(nèi)容主要包括：
1、對(duì)現(xiàn)狀分析；
2、上輪規(guī)劃實(shí)施評(píng)估包括規(guī)劃完成的情況評(píng)估，存在的問(wèn)題和困難并針對(duì)給出相關(guān)建議；
3、低效用地現(xiàn)狀及潛力分析包括現(xiàn)狀利用特點(diǎn)、困難原因及再開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)分析；
4、規(guī)劃的總體目標(biāo)、定量定性的具體目標(biāo)和總體規(guī)劃任務(wù)和任務(wù)規(guī)劃分解；
5、規(guī)劃方案編制要對(duì)空間布局、用地結(jié)構(gòu)、土地利用強(qiáng)度、開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)序安排、開(kāi)發(fā)建設(shè)政策分析、規(guī)劃實(shí)施效益進(jìn)行評(píng)價(jià)；
6、對(duì)建立規(guī)劃數(shù)據(jù)庫(kù)，形成文本成果、圖件成果、數(shù)據(jù)成果和其他成果。
三、針對(duì)不同地區(qū)因地制宜，有以下幾點(diǎn)低效建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)方式借鑒：
1、收購(gòu)儲(chǔ)備：
土地收購(gòu)儲(chǔ)備的方式，就是由集體或城市其他使用者手中向政府集中的實(shí)現(xiàn)形式。現(xiàn)階段有以下幾種形式：一是征用，即通過(guò)征用將列入城市發(fā)展規(guī)劃的集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地；二是收回，按法律規(guī)定兩年內(nèi)沒(méi)有使用的土地、改變用途的土地、單位搬遷及違法使用土地的土地，政府可以依法將土地使用權(quán)收回；三是收購(gòu)，對(duì)于部分地段好、級(jí)差高，但使用不合理的土地，可以通過(guò)市場(chǎng)的方式從原土地使用者手中購(gòu)回土地使用權(quán)，重新開(kāi)發(fā)后，調(diào)整土地使用功能。
2、實(shí)施流轉(zhuǎn)：
指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。含義是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的集體和個(gè)人將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。
3、協(xié)議置換：
通過(guò)簽訂協(xié)議置換，即運(yùn)用價(jià)值杠桿，實(shí)現(xiàn)不同土地使用權(quán)的置換，使政府達(dá)到收回土地使用權(quán)的目的。
4、騰籠換鳥(niǎo)：
也叫“雙轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略”，旨在推進(jìn)低效工業(yè)用地及低效企業(yè)整治工作，實(shí)現(xiàn)空間形態(tài)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、畝均效益、安全等級(jí)、環(huán)境保護(hù)的迭代升級(jí)。
5、退二進(jìn)三：
通常是指在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中,縮小第二產(chǎn)業(yè),發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。通過(guò)政府引導(dǎo)市場(chǎng)的方式，促進(jìn)停建停產(chǎn)類(lèi)企業(yè)逐步轉(zhuǎn)型升級(jí)。
6、復(fù)合開(kāi)發(fā)：
鼓勵(lì)在符合國(guó)土空間規(guī)劃的前提下，利用現(xiàn)有工業(yè)用地建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)、新基建、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、產(chǎn)品改良、產(chǎn)學(xué)研合作、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)等國(guó)家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)項(xiàng)目，實(shí)施立體開(kāi)發(fā)、復(fù)合用地。
7、增客技巧：
引入實(shí)力較強(qiáng)或潛力較大的企業(yè)，掌握企業(yè)的用地需求，將閑置、低效的用地盤(pán)活，根據(jù)有入駐意向的企業(yè)的土地需求，將騰挪出來(lái)的閑置、低效用地，根據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈的整體布局將土地留給適合的企業(yè)，多措并舉達(dá)到增客目的。
8、其他方式。
總之城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)不全靠政府來(lái)運(yùn)作，而應(yīng)是政府和社會(huì)各個(gè)階層共同推進(jìn)，甚至在一定的情況下，以原土地使用權(quán)人為主體，交給市場(chǎng)去運(yùn)作。這樣好處在于，形成利益共同體，在這過(guò)程中探索利益均衡機(jī)制。
城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的意義不限于節(jié)約集約用地，它將推動(dòng)社會(huì)管理模式方式的創(chuàng)新，讓我們社會(huì)更好地包容性發(fā)展，也促進(jìn)城市品質(zhì)在更加規(guī)范的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程得到不斷提升。